Hoy vamos a explicar las medidas que han entrado en vigor en día de ayer 23 de abril para el tema de los arrendamientos que tanto nos traían de cabeza a los empresarios y a los propietarios de locales, ya que se había dejado “a la buena voluntad de las partes» la decisión sobre que se hacia en el caso de no poder pagar.
La mayoría de los arrendadores y arrendatarios, ya habían llegado a un acuerdo entre las partes, como todo últimamente, esta medida, sacada por imperativo popular llega tarde.
La norma que la regula Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, publicado en el BOE del 22 de abril viene a determinar que hacer según dos variantes, en función de si tenemos un arrendador (propietario) que sea una empresa o entidad pública de vivienda, o “Gran tenedor“ (persona física o jurídica), o que el arrendador no lo sea.
¿Y que es un gran tenedor? Pues según nos indica esta misma norma es aquel que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.
Pues esto es lo primero que debemos conocer para saber cómo dirigirnos al arrendador para solicitarles la moratoria en el pago del alquiler, el plazo para solicitar dicha moratoria será de un mes desde el día 23 de abril de 2020.
En el caso de que nuestro arrendador sea un gran tenedor, la norma prevé que este tenga poco o nada que decir ya que se le comunicara la intención y este deberá aceptar, consiste en aplazamiento/fraccionamiento de las rentas, durante no mas de 4 meses, y mientras dure el estado de alarma y sus prorrogas, una vez finalice este, las rentas dejadas de abonar se fraccionaran el próximos 24 meses sin intereses, costes ni penalización alguna para el arrendatario.
En el caso de que estemos ante un arrendador que no sea gran tenedor, se podrá solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.
Y en este caso se deja libertad para acordar los términos del acuerdo, toca negociar.
En su artículo 2 cita textualmente:
Exclusivamente en el marco del acuerdo al que se refieren los apartados anteriores, las partes podrán disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.
Al menos, aquí en Andalucía la fianza la tiene la Junta de Andalucía, que tiene su actividad paralizada por lo que a menos que el arrendador no necesite el dinero de forma inmediata o que el contrato de arrendamiento este muy próximo a su vencimiento no creo que sea una medida favorable para las partes.
Y quien puede acceder a estas medidas, pues cotos aquellos autónomos y pymes arrendatarios (no se olvide que el arrendatario debe solicitar en el plazo de un mes)
Que cumplan con los siguientes requisitos:
AUTONOMOS:
-Estar en alta en la fecha de declaración del Estado de alarma 14/03/2020.
-Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
-En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, decir en el mes de marzo en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
PYMES
a) Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, lo que se traduce en que cumplan al menos 2 condiciones de las siguientes.
-Que el total de las partidas del activo no supere los 4 millones de euros.
-Que el importe de la cifra neta de negocios sea inferior a ocho millones de euros.
-Que El numero medio de trabajadores durante el ejercicio sea inferior a 50.
b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
Y que documentación me va a hacer falta, pues te la detallamos a continuación;
a) La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
Entiendo que los libros oficiales no serán los exigibles, pero si habrá que ser capaz de demostrar la bajada de ingresos por cualquier medio admitido en derecho.
b) La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
Este certificado no podrá ser exigible ya que la suspensión de la actividad por motivos del COVID 19 no implica baja en la Agencia tributaria, por lo cual esta no podrá emitirnos certificado alguno, es lógico pensar que se puede aportar la resolución del cese de actividad que facilita la mutua.
Bien pues teniendo claro quién es el tipo de arrendador que tenemos, que tenemos un mes de plazo para solicitar, siempre por escrito, por favor y siempre y cuando no hayamos llegado a un acuerdo previo a la publicación de estas medidas entre las partes, reuniremos la documentación según nuestro caso y a solicitar, no dejen de hacerlo aunque hayan llegado a un acuerdo verbal para evitar dolores de cabeza el día de mañana.
Felisa Robles.
